São Paulo, 30 de maio de 2025 – Uma decisão recente da 2ª Vara Cível do Foro Regional III – Jabaquara, do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, determinou a redução da penalidade de retenção de valores pagos por um comprador em um contrato de compra e venda de imóvel, após a rescisão do acordo. A sentença, proferida pelo Dr. Daniel D Emidio Martins em 29/05/2025, considerou abusiva a cláusula contratual que previa a retenção de 50% dos valores pagos pelo consumidor.
O caso envolveu um contrato de compromisso de compra e venda de futura unidade autônoma no empreendimento “ZYZ Saúde”, firmado em 07/10/2023, no valor total de R$ 286.803,70. O comprador havia pago R$ 77.057,74 e buscou a rescisão contratual e a devolução dos valores devido à não aprovação de financiamento. A empresa, por sua vez, havia proposto a restituição de R$ 34.875,38, com descontos a título de cotas condominiais e retenção de 50% dos valores pagos e da comissão de corretagem.
A Justiça reconheceu que a rescisão se deu por culpa do comprador, mas aplicou as disposições da Lei Federal nº 13.786/18. De acordo com a sentença, “embora a multa contratual por rescisão por culpa do comprador tenha sido prevista contratualmente em 50% (cinquenta por cento) do valor pago, nos termos do inciso II do artigo 67-A da Lei nº 4.591/1964, o máximo para a pena convencional é de 25% (vinte e cinco por cento)”. A decisão esclarece que a empresa não comprovou que o empreendimento estivesse submetido ao regime de patrimônio de afetação, que permitiria a imposição da multa de até 50%.
Dessa forma, o juiz considerou a cláusula de retenção de 50% abusiva e a reduziu para 25% dos valores pagos. Além disso, foi determinado que a restituição do valor deve ser realizada de uma só vez, conforme a Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça.
Em relação à comissão de corretagem, a sentença manteve a retenção integral, por estar devidamente indicada no contrato e o comprador ciente do valor. No entanto, a cobrança de taxa de fruição, encargos fiscais e taxas condominiais foi afastada por falta de comprovação da disponibilização do imóvel.
Os juros moratórios sobre o valor a ser restituído incidirão a partir do trânsito em julgado da decisão, e a correção monetária a partir da data de cada desembolso.
A decisão final julgou a demanda parcialmente procedente, condenando a empresa à restituição de 75% das quantias pagas pelo autor, de forma imediata e em parcela única, com as devidas atualizações e a autorização para retenção integral da comissão de corretagem.
O consumidor foi representado pelo Advogado Dr. Cláudio Manoel Molina Boriola da Advocacia Boriola.
Assessoria de Imprensa
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