Decisão unânime de Câmara de Direito Privado manteve sentença que limitou a 25% a multa por rescisão de compra de imóvel, apesar da empreendedora alegar regime de patrimônio de afetação para justificar a penalidade máxima.
O Escritório de Advocacia Boriola obteve uma importante vitória no Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) em favor de um consumidor que buscava a rescisão de um contrato de compra e venda de imóvel na planta. Uma das Câmaras de Direito Privado do tribunal, em decisão unânime, negou provimento ao recurso da empreendedora, mantendo integralmente a sentença de primeira instância que protegeu o cliente de uma multa abusiva de 50%.
O caso teve início quando o cliente adquiriu uma unidade em um empreendimento residencial em outubro de 2023. Após pagar um valor substancial , o consumidor enfrentou dificuldades para obter o financiamento bancário do saldo restante e buscou a rescisão do contrato.
A construtora, no entanto, propôs a devolução de menos da metade do valor pago. A empresa justificou a retenção de 50% dos valores pagos invocando o Art. 67-A, §5º da Lei nº 13.786/18 (a “Lei do Distrato”), que permite tal penalidade em empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação.
A Atuação Jurídica e a Vitória em Primeira Instância
O Escritório de Advocacia Boriola, representando o consumidor, ajuizou a ação alegando a abusividade da cláusula penal . O escritório argumentou que a retenção de 50% era desproporcional e feria o Código de Defesa do Consumidor. Além disso, contestou a cobrança de taxas condominiais, visto que o cliente jamais recebeu as chaves ou teve a posse do imóvel.
Em sua decisão , o magistrado de primeira instância acolheu parcialmente os pedidos do autor. O juízo destacou um ponto crucial: embora a construtora tenha alegado o regime de patrimônio de afetação para justificar a multa de 50%, ela falhou em provar que o empreendimento estava, de fato, submetido a tal regime.
Conforme a sentença, essa era uma “prova documental pré-existente que deveria ter sido juntada com a contestação, sob pena de preclusão”.
Dessa forma, o juiz afastou a penalidade de 50% e aplicou o percentual padrão estabelecido pela mesma lei (Art. 67-A, inciso II), que limita a multa a 25% dos valores pagos. A construtora foi condenada a restituir 75% das quantias pagas, em parcela única , e foi impedida de cobrar taxas condominiais ou de fruição.
Decisão Final no Tribunal de Justiça
Inconformada, a empreendedora recorreu ao TJSP, insistindo na tese da retenção de 50%.
Contudo, a Câmara de Direito Privado, em acórdão , negou provimento ao recurso por unanimidade. O Tribunal confirmou que a sentença de primeira instância “andou bem” e que o percentual de 25% é o padrão adequado, citando inclusive precedentes do Superior Tribunal de Justiça (STJ) sobre o tema.
Esta vitória reafirma um importante precedente para o direito do consumidor: mesmo sob a vigência da “Lei do Distrato”, a construtora não pode aplicar automaticamente a penalidade máxima de 50%. Ela tem o ônus de comprovar inequivocamente que o empreendimento cumpre os requisitos legais para tal, como o registro do patrimônio de afetação, o que não ocorreu no caso. O Escritório de Advocacia Boriola garantiu que seu cliente recebesse um reembolso justo, protegendo-o de cláusulas contratuais manifestamente abusivas.
Processo nº 1031336-59.2024.8.26.0003
Assessoria de Imprensa