Lei do Inquilinato: Caução Não É Aluguel Adiantado

Em regra, o proprietário não pode exigir caução e, ao mesmo tempo, cobrar antecipadamente o aluguel de uma locação comum. A caução é uma garantia do contrato; o aluguel é a contraprestação pelo uso do imóvel. A Lei do Inquilinato disciplina os dois institutos de forma diferente e estabelece situações específicas em que o aluguel antecipado é permitido.

Essa distinção é importante porque ainda é comum o inquilino ouvir, no início da locação, que precisa pagar “três meses de caução mais o primeiro aluguel adiantado”. Dependendo da estrutura do contrato e da modalidade da locação, essa cobrança pode contrariar a Lei nº 8.245/1991 — Lei do Inquilinato.

Caução e aluguel antecipado são a mesma coisa?

Não. A caução é uma modalidade de garantia locatícia prevista no artigo 37 da Lei do Inquilinato. Sua finalidade é assegurar o cumprimento das obrigações assumidas pelo locatário.

Já o aluguel é o pagamento devido pelo uso do imóvel durante determinado período. Quando esse pagamento é exigido antes do período a que corresponde, há cobrança antecipada do aluguel.

Portanto, entregar determinada quantia como caução não significa pagar antecipadamente os últimos meses de aluguel. São institutos juridicamente distintos.

Qual é o limite da caução em dinheiro?

Quando a garantia escolhida for caução em dinheiro, o artigo 38, §2º, da Lei do Inquilinato estabelece limite equivalente a três meses de aluguel.

Isso significa que, se o aluguel mensal for de R$ 2.000,00, a caução em dinheiro não poderá ultrapassar R$ 6.000,00.

A mesma norma determina que a caução em dinheiro seja depositada em caderneta de poupança, revertendo ao locatário, quando do levantamento, todas as vantagens decorrentes desse depósito.

Por isso, a caução não deve ser tratada simplesmente como dinheiro que passa definitivamente ao patrimônio do proprietário no momento da assinatura do contrato.

Pode cobrar três meses de caução?

Sim. A legislação permite que a caução em dinheiro alcance o equivalente a até três meses de aluguel. Esse é o teto legal, e não uma obrigação de que todo contrato necessariamente exija três meses.

As partes podem estipular valor inferior. O que a lei impede é que a caução em dinheiro ultrapasse o limite previsto no artigo 38, §2º.

Pode cobrar caução e aluguel antecipado ao mesmo tempo?

Na locação comum garantida por caução, a cobrança antecipada do aluguel não é a regra permitida pela Lei do Inquilinato.

O artigo 20 estabelece que, ressalvadas as hipóteses previstas no artigo 42 e a locação para temporada, o locador não poderá exigir pagamento antecipado do aluguel.

Já o artigo 42 dispõe que, quando a locação não estiver garantida por nenhuma das modalidades do artigo 37, o locador poderá exigir o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.

A lógica legal, portanto, é clara: em uma locação comum, se existe caução como garantia, não se deve transformar essa garantia em justificativa para exigir também o aluguel antecipadamente fora das exceções previstas em lei.

Quando o aluguel antecipado pode ser cobrado?

Existem exceções que precisam ser consideradas antes de afirmar que todo pagamento antecipado é ilegal.

Locação sem garantia

Se o contrato não possui caução, fiança, seguro-fiança ou outra modalidade de garantia admitida pelo artigo 37, o artigo 42 autoriza a cobrança do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.

Locação para temporada

A locação para temporada possui disciplina própria. O artigo 48 considera como tal a contratação destinada à residência temporária do locatário, por prazo não superior a 90 dias, nas situações previstas em lei.

Nessa modalidade, o artigo 49 permite que o locador receba antecipadamente, de uma só vez, os aluguéis e encargos e também exija modalidade de garantia para assegurar as demais obrigações contratuais.

Por isso, a análise da legalidade da cobrança depende também da natureza concreta da locação.

Caução não é pagamento dos últimos três aluguéis

Outro equívoco frequente ocorre no final do contrato. Alguns locatários deixam de pagar os últimos meses alegando que o proprietário deve simplesmente “descontar da caução”.

Essa conclusão não é automática. Enquanto a locação estiver vigente, a caução continua exercendo função de garantia. A utilização do valor para compensar aluguéis ou outros débitos deve considerar o contrato, os valores efetivamente devidos e o acerto final entre as partes.

Esse assunto possui particularidades próprias. Veja também: caução pode ser usada para quitar aluguel em atraso?

Onde deve ficar depositada a caução?

O artigo 38, §2º, determina que a caução em dinheiro seja depositada em caderneta de poupança, com as vantagens decorrentes do depósito revertidas ao locatário por ocasião do levantamento.

Isso significa que a legislação não trata a caução como receita imediata do proprietário.

Explicamos esse ponto detalhadamente em outro conteúdo: onde a caução do aluguel deve ficar depositada e quem recebe os rendimentos.

O proprietário pode reter a caução no fim do contrato?

A existência da caução não significa que o valor sempre será devolvido integralmente, independentemente do cumprimento do contrato.

A garantia pode responder por obrigações efetivamente inadimplidas pelo locatário, como aluguéis, encargos ou danos ao imóvel que sejam de sua responsabilidade. Por outro lado, eventual retenção deve possuir fundamento e corresponder a obrigações efetivamente existentes.

Em relação ao estado do imóvel, também é necessário distinguir dano de desgaste decorrente do uso normal. Sobre isso, consulte: taxa de pintura no aluguel: quando a cobrança é devida?

Cobrar caução e aluguel adiantado é crime?

A resposta exige precisão jurídica. A Lei do Inquilinato classifica determinadas condutas como contravenções penais.

O artigo 43 prevê, entre essas hipóteses, cobrar antecipadamente o aluguel fora das situações legalmente admitidas. A lei estabelece sanção própria para essa conduta.

Portanto, tecnicamente, não é correto simplesmente afirmar que “cobrar caução e aluguel adiantado é crime”. É necessário verificar como a cobrança ocorreu, qual é a modalidade da locação, se existe garantia e se o caso está ou não abrangido pelas exceções previstas nos artigos 20, 42 e 49 da Lei do Inquilinato.

O que fazer se houve cobrança irregular?

O primeiro passo é reunir o contrato de locação, comprovantes de transferência ou pagamento, recibos, conversas com proprietário ou imobiliária, comprovante da caução e documentos que indiquem exatamente a que se destinou cada valor pago.

Também é importante verificar se o contrato denomina determinada quantia como caução, aluguel antecipado, sinal, reserva ou outro título. O nome utilizado no documento não é suficiente, isoladamente, para definir a natureza jurídica da cobrança: é necessário analisar sua finalidade e a forma como o valor foi efetivamente exigido.

Havendo cobrança incompatível com a Lei do Inquilinato, poderá ser necessário requerer regularização contratual, prestação de contas, restituição de valores ou, conforme as circunstâncias concretas, adotar a medida jurídica adequada.

Resumo: caução x aluguel antecipado

Conclusão

Caução não é aluguel adiantado. Na locação comum, a caução possui função de garantia e, quando prestada em dinheiro, está sujeita ao limite de três meses de aluguel e às regras do artigo 38 da Lei do Inquilinato.

Já o pagamento antecipado do aluguel é vedado como regra, existindo exceções expressamente previstas na legislação, especialmente para locação sem garantia e para locação por temporada.

Por isso, diante da exigência de “caução mais aluguel adiantado”, o contrato deve ser analisado antes do pagamento. A qualificação correta dos valores e da modalidade de locação é fundamental para saber se a cobrança é legítima ou se contraria a Lei nº 8.245/1991.

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