Receber a citação de uma ação de cobrança de cotas condominiais é um momento de angústia. A dívida, que começou pequena, cresceu com multas, juros e honorários. O condomínio agora cobra na Justiça. E a notícia mais assustadora chega logo: ao contrário da maioria das dívidas, a de condomínio pode levar o próprio imóvel a leilão, mesmo sendo a única moradia da família. Diante desse cenário, muitos condôminos paralisam, achando que não há nada a fazer. É um erro grave. Há, sim, muito a fazer, e quanto mais cedo, melhor.
Este artigo aborda o tema pelo ângulo de quem está sendo cobrado. Se você quer entender o panorama geral da inadimplência e os mecanismos de cobrança do condomínio, recomendo a leitura do artigo sobre inadimplência condominial e os limites legais de cobrança. Aqui, o foco é outro: o que o condômino executado pode fazer para se defender, reduzir o valor cobrado, suspender o leilão e, em muitos casos, preservar o imóvel.
O Dr. Cláudio Boriola explica, com base na jurisprudência atual do STJ, por que o imóvel responde pela dívida condominial, até onde vai essa responsabilidade, quais valores podem ser contestados, como funciona o direito de pagar a dívida até o último momento para evitar o leilão, e quando a atuação de um advogado faz a diferença entre perder ou preservar o patrimônio.
Por Que a Dívida de Condomínio é Tão Perigosa: a Natureza Propter Rem
Para se defender bem, é preciso primeiro entender contra o que se está lutando. A dívida condominial tem uma característica jurídica que a torna especialmente agressiva: é uma obrigação propter rem, expressão latina que significa “por causa da coisa”.
Isso quer dizer que a dívida está vinculada ao imóvel, não apenas à pessoa do proprietário. A jurisprudência das turmas da Segunda Seção do STJ é firme: a dívida condominial adere ao imóvel e acompanha o bem, passando à responsabilidade de quem o adquire, ainda que se trate de cotas anteriores à transferência do domínio, ressalvado o direito de regresso do novo proprietário contra o antigo devedor.
Essa natureza tem duas consequências que o condômino devedor precisa conhecer:
Primeiro, o imóvel responde diretamente pela dívida. Não se trata apenas de o devedor responder com seu patrimônio em geral. É o próprio apartamento, a própria unidade, que garante o pagamento.
Segundo, e mais grave, a proteção do bem de família não se aplica. A Lei 8.009/1990, que protege o imóvel residencial da família contra penhora, traz uma exceção expressa no art. 3º, IV: a dívida condominial está fora dessa proteção. Significa que o único imóvel da família, onde ela mora, pode ser penhorado e levado a leilão para pagar o condomínio. O STJ confirma reiteradamente essa possibilidade.
É justamente por isso que a dívida condominial não pode ser tratada com a leniência que se dispensa a outras dívidas. Mas reconhecer o perigo não significa aceitar a perda. Significa agir com técnica.
Até Onde Vai a Responsabilidade: o Que Pode e o Que Não Pode Ser Cobrado
A primeira frente de defesa é o exame rigoroso do valor cobrado. Condomínios e administradoras frequentemente inflam a dívida com encargos que a lei não autoriza. Reduzir o valor cobrado é, muitas vezes, o primeiro passo para viabilizar um acordo ou uma quitação.
A lei impõe limites claros. O art. 1.336, §1º, do Código Civil estabelece que o condômino inadimplente fica sujeito a:
- Multa moratória de até 2% sobre o débito. Esse é um teto legal. Convenção que preveja multa superior a 2% é nula nesse ponto. E a multa incide uma única vez sobre cada parcela em atraso, não mensalmente.
- Juros de mora conforme convencionado ou, na ausência de previsão, 1% ao mês.
- Correção monetária pelo índice fixado em convenção.
A partir desses parâmetros, abrem-se diversas teses de defesa para reduzir o valor cobrado:
- Multa moratória cobrada acima de 2%, ainda que prevista em convenção, deve ser reduzida ao teto legal.
- Juros acima do convencionado ou capitalizados de forma indevida podem ser revistos.
- Cobrança de taxas de “envio de boleto”, “carta de cobrança” ou “tarifa administrativa” não tem amparo legal, pois são despesas ordinárias do condomínio.
- Honorários advocatícios contratuais embutidos antes do ajuizamento da ação não podem ser repassados ao devedor, pois os honorários de sucumbência são fixados pelo juiz.
- Multas administrativas (do art. 1.337) cobradas sem deliberação válida de assembleia ou sem direito de defesa prévio são questionáveis.
Cada real indevidamente cobrado e afastado por defesa técnica aproxima o devedor de um acordo viável ou de uma quitação possível.
A Defesa Processual: Embargos, Impugnação e Exceção de Pré-Executividade
Quando a dívida vai a juízo, o condômino dispõe de instrumentos processuais de defesa, cuja escolha depende da fase e da natureza do processo.
Ação de cobrança (rito comum)
Se o condomínio optou pela ação de cobrança comum, o condômino é citado para apresentar contestação. Nessa peça, defende-se discutindo o valor, a regularidade das despesas, eventual prescrição de parcelas antigas, cobranças indevidas e qualquer vício na constituição da dívida.
Execução de título extrajudicial
Se o condomínio promoveu execução com base em título executivo (boletos e convenção registrada), a defesa se dá por embargos à execução, que exigem, em regra, garantia do juízo, ou por exceção de pré-executividade, cabível quando a matéria é de ordem pública e dispensa dilação probatória (por exemplo, prescrição evidente, ausência de título válido, ilegitimidade de parte).
Cumprimento de sentença
Se já houve sentença condenatória e o condomínio promove o cumprimento, a defesa é a impugnação ao cumprimento de sentença, na qual se discute excesso de execução, pagamento, novação e outras matérias supervenientes.
A escolha do instrumento correto, no momento processual adequado, é trabalho técnico que evita a preclusão e abre espaço para reduzir ou afastar a cobrança.
O Direito de Pagar até o Último Momento: a Remição da Execução
Aqui está uma das proteções mais valiosas e menos conhecidas do condômino executado. Mesmo com o imóvel penhorado e o leilão marcado, o devedor pode pagar a dívida e extinguir a execução até o último momento, salvando o imóvel.
O instituto se chama remição da execução, previsto no art. 826 do CPC. Por ele, o executado pode, a qualquer tempo antes da arrematação ou adjudicação, depositar em juízo o valor integral da dívida atualizada, acrescida de juros, custas e honorários, e com isso extinguir a execução. O imóvel é preservado.
O ponto crucial é o prazo limite, e a jurisprudência do STJ é generosa com o devedor nesse ponto. A Terceira Turma, em decisões relatadas pela ministra Nancy Andrighi, firmou que a arrematação só se considera perfeita e acabada com a assinatura do auto de arrematação pelo juiz, pelo arrematante e pelo serventuário ou leiloeiro. Enquanto esse auto não estiver assinado, mesmo já realizado o leilão, o devedor ainda pode remir a execução, pagando o débito e impedindo a alienação do bem.
Essa é uma janela de oportunidade preciosa. Significa que, mesmo após o leilão ter ocorrido, se o auto ainda não foi formalizado com todas as assinaturas, há espaço para salvar o imóvel mediante o pagamento. Muitos condôminos perdem o bem por desconhecer essa possibilidade e por não agir com rapidez no momento certo.
É importante distinguir dois institutos próximos:
- Remição da execução (art. 826): paga-se o valor integral do débito, e a execução se extingue, preservando o imóvel.
- Remição do bem: oferece-se quantia equivalente ou superior ao maior lance, impedindo a alienação, mas a execução pode prosseguir se restar saldo devedor.
Para o condômino que quer preservar definitivamente o imóvel, a remição da execução é o caminho.
O Caso Especial do Imóvel Financiado
Um cenário que merece atenção é o do imóvel ainda financiado, com alienação fiduciária ao banco. Aqui houve evolução importante e recente na jurisprudência do STJ.
Por muito tempo prevaleceu o entendimento de que o imóvel alienado fiduciariamente não poderia ser penhorado por dívida condominial do devedor fiduciante, pois o bem integraria o patrimônio do banco (terceiro). A Terceira Turma chegou a decidir nesse sentido em 2023.
Contudo, em 2025, a Segunda Seção do STJ pacificou entendimento diverso, em julgamento de recursos repetitivos relatados pelo ministro Raul Araújo. Ficou consolidado que a unidade autônoma alienada fiduciariamente pode ser penhorada na execução de cotas condominiais, desde que o banco credor fiduciário seja previamente citado para integrar o processo. O fundamento é que o banco, como titular da propriedade resolúvel, também ostenta a condição de condômino e tem responsabilidade pelas despesas condominiais.
Na prática, para o condômino devedor isso significa que o financiamento não blinda mais o imóvel contra a execução condominial. Mas há um aspecto que pode ser explorado na defesa: a citação obrigatória do banco. O banco pode optar por pagar a dívida condominial para evitar o leilão, exercendo depois direito de regresso contra o devedor. Essa dinâmica abre espaço para negociação a três (condômino, condomínio e banco) que pode resultar em solução menos gravosa.
A Proteção da Cota do Coproprietário Não Devedor
Quando o imóvel pertence a mais de uma pessoa e apenas uma é a devedora (por exemplo, imóvel em copropriedade entre ex-cônjuges, ou herança partilhada), há proteção importante.
O STJ, em julgado da Terceira Turma relatado pela ministra Nancy Andrighi, fixou que, embora o imóvel indivisível possa ser alienado integralmente em leilão, a penhora não pode avançar sobre a cota do coproprietário que não é devedor. A esse coproprietário é assegurada a preferência na arrematação do bem e a preservação total do equivalente em dinheiro de sua cota, caso o imóvel seja vendido. O CPC de 2015 (art. 843) conferiu proteção automática a esse patrimônio, dispensando até a oposição de embargos de terceiro.
É uma tese de defesa relevante em situações de copropriedade, que pode preservar parte expressiva do patrimônio.
A Negociação como Melhor Defesa
Apesar de todo o arsenal processual, a verdade prática é que, na maioria dos casos, o acordo é a melhor defesa. O condomínio raramente tem interesse real em levar o imóvel a leilão, processo demorado e incerto. O que ele quer é receber. E o condômino quer preservar o imóvel. Há, portanto, espaço para convergência.
Um acordo bem negociado pode contemplar:
- Revisão do valor cobrado, afastando encargos indevidos
- Parcelamento da dívida em prazo compatível com a capacidade do devedor
- Suspensão da execução enquanto vigorar o acordo
- Preservação do imóvel mediante cumprimento das parcelas
A atuação do advogado na negociação costuma ser decisiva, tanto para reduzir o valor a um patamar pagável quanto para formalizar o acordo de modo a proteger o devedor de surpresas futuras.
Quando Procurar um Advogado?
A resposta, neste tema, é categórica: imediatamente ao receber a citação, e idealmente antes dela, ao primeiro sinal de cobrança judicial iminente. A dívida condominial é uma das poucas que coloca em risco real a moradia da família. Cada mês de inércia aumenta o valor da dívida e aproxima o leilão.
O condômino que age cedo dispõe de todas as ferramentas: contestação do valor, defesa processual adequada, negociação em posição favorável, e o direito de remir a execução. O condômino que demora vê essas opções se estreitarem, até restar apenas a corrida desesperada para salvar o imóvel nos momentos finais.
A Advocacia Boriola atua na defesa do condômino executado em todas as fases: análise e contestação do valor cobrado, escolha e elaboração da defesa processual adequada (embargos, impugnação ou exceção de pré-executividade), negociação de acordos com o condomínio e a administradora, e, nos casos críticos, a remição da execução para preservar o imóvel antes da consumação do leilão. O escritório também orienta sobre as particularidades do imóvel financiado e da copropriedade, explorando todas as teses disponíveis para proteger o patrimônio do cliente.
Nota legal: Este artigo tem caráter meramente informativo e não substitui a consulta jurídica individualizada. Cada situação possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado habilitado.