Comprar um imóvel na planta envolve uma aposta: o comprador paga durante anos por algo que ainda não existe, organizando a própria vida em torno de uma data de entrega. Quando essa data não se cumpre, começam os prejuízos concretos, aluguel que continua correndo, mudança desfeita, financiamento reprogramado. E começa também a fase em que a construtora costuma oferecer explicações genéricas em vez de soluções.
A legislação brasileira, sobretudo após a Lei 13.786/2018, trouxe regras específicas para esse cenário.
O prazo de tolerância de 180 dias
O primeiro conceito a dominar é o da tolerância. A legislação admite que o contrato preveja prazo de tolerância de até 180 dias corridos para a entrega, sem que isso configure inadimplemento da construtora, desde que a cláusula esteja expressa de forma clara no contrato.
Duas consequências decorrem disso. A primeira é que o atraso dentro da tolerância, quando validamente pactuada, não gera, em regra, direito a indenização. A segunda é que a tolerância é uma só, não renovável: esgotados os 180 dias, a construtora está em mora, e a partir daí nascem os direitos do comprador.
Um ponto que merece atenção: a cláusula precisa constar do contrato de forma destacada e compreensível. A ausência de previsão expressa, ou a previsão obscura, abre espaço para discussão sobre sua validade.
O que o comprador pode exigir após o prazo
Ultrapassada a tolerância sem entrega, o comprador tem duas alternativas, e a escolha é dele.
A primeira é manter o contrato e exigir a indenização pelo atraso. A legislação prevê que, na hipótese de descumprimento do prazo, incluída a tolerância, o comprador que optar por manter o negócio faz jus a indenização de um por cento do valor efetivamente pago à construtora, por mês de atraso, corrigido. Esse valor tem natureza de compensação pelo período de privação do imóvel.
A segunda é pedir a resolução do contrato por culpa da construtora. Nesse caso, o comprador tem direito à restituição integral dos valores pagos, sem retenção de qualquer parcela a título de multa por desistência, acrescida da penalidade contratual e devolvida em prazo determinado, contado da resolução.
A diferença em relação ao distrato por iniciativa do comprador é fundamental: quando a culpa é da construtora, não há retenção do percentual que se aplica na desistência voluntária.
Lucros cessantes e a discussão sobre cumulação
Além da indenização legal, é comum a discussão sobre lucros cessantes, ou seja, o valor que o comprador deixou de auferir ou teve de despender por não dispor do imóvel, geralmente calculado com base em aluguel de mercado do bem.
O tema comporta divergência quanto à possibilidade de cumulação entre a multa contratual ou legal pelo atraso e os lucros cessantes, sob o argumento de que ambas compensariam a mesma privação. A análise depende do que o contrato prevê e da fundamentação de cada pedido, o que reforça a necessidade de exame técnico do caso concreto.
Há ainda os danos materiais comprovados, como despesas com aluguel efetivamente pago, mudança, armazenagem de móveis e custos financeiros adicionais, que se demonstram por documentos.
O habite-se e a data que realmente conta
Outro ponto de disputa é definir quando a obra se considera entregue. A construtora costuma sustentar que a entrega ocorre com a expedição do habite-se ou com a comunicação ao comprador. O comprador, por sua vez, sustenta que só há entrega efetiva quando as chaves são disponibilizadas e o imóvel está em condições de uso.
A distinção tem impacto direto no cálculo do período de atraso, e por isso a documentação de cada etapa, com datas, é decisiva.
Motivos alegados pelas construtoras
Chuvas, escassez de mão de obra, atraso de fornecedores e questões burocráticas são as justificativas mais frequentes. Em geral, esses fatores integram o risco ordinário da atividade empresarial e não afastam a responsabilidade, salvo situações verdadeiramente excepcionais e imprevisíveis, que precisam ser demonstradas.
O que fazer na prática
- Releia o contrato e localize a cláusula de prazo, a de tolerância e as penalidades previstas para cada parte.
- Marque as datas: assinatura, prazo original, término da tolerância, habite-se e efetiva entrega das chaves.
- Notifique a construtora por escrito assim que esgotada a tolerância, constituindo-a formalmente em mora e preservando a data para efeitos indenizatórios.
- Guarde comprovantes de todos os prejuízos: contrato de aluguel, recibos, custos de mudança e armazenagem.
- Não assine aditivos de prorrogação sem análise. Eles costumam conter renúncia a direitos já adquiridos.
- Procure orientação jurídica para escolher entre manter o contrato com indenização ou pedir a resolução com devolução integral, decisão que depende de números e do momento.
Considerações finais
O atraso na entrega de imóvel na planta é um dos poucos conflitos de consumo em que a lei estabeleceu parâmetros bastante objetivos, e ainda assim a maioria dos compradores aceita a situação sem exigir o que lhe é devido. Conhecer o marco do fim da tolerância, documentar as datas e formalizar a cobrança são atitudes que preservam direitos que, do contrário, se dissolvem na espera.
Nota legal: Este artigo tem caráter meramente informativo e não substitui a consulta jurídica individualizada. Cada situação possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado habilitado. Cláusulas contratuais e o cabimento de cada indenização são apurados caso a caso.
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