Quando o inquilino entrega a caução do aluguel em dinheiro no início da locação, esse valor não desaparece nem se torna propriedade do dono do imóvel. Ele continua pertencendo ao inquilino, apenas fica reservado como garantia. A Lei do Inquilinato define, com clareza, onde esse dinheiro deve ficar e a quem pertencem os rendimentos que ele gera. E é justamente essa regra, simples e expressa, a que mais se descumpre na prática.
O limite: no máximo três meses de aluguel
Antes de tratar do depósito, é preciso lembrar o teto. A Lei 8.245/91, ao disciplinar a caução em dinheiro, estabelece que ela não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel.
A consequência é direta: a exigência de caução acima desse limite é ilegal na parte que excede os três meses. O inquilino que pagou valor superior pode questionar o excesso e pleitear a devolução, corrigida.
Esse teto protege o inquilino de uma exigência que, sem limite, poderia imobilizar quantias elevadas por todo o período do contrato.
Onde a caução do aluguel deve ser depositada
Este é o coração da questão, e o ponto mais ignorado. A lei determina que a caução em dinheiro seja depositada em caderneta de poupança, autorizada pelo poder público para esse fim.
A finalidade dessa regra sobre a caução do aluguel é dupla. Primeiro, impedir que o proprietário utilize livremente o dinheiro do inquilino durante a locação, tratando-o como recurso próprio. O valor fica reservado, vinculado à sua função de garantia. Segundo, garantir que o dinheiro seja corrigido e renda ao longo do tempo, preservando seu valor real.
Na prática, muitos contratos são celebrados sem que a caução seja efetivamente depositada em poupança. O valor simplesmente fica com o proprietário ou com a imobiliária, misturado a outros recursos. Isso contraria a lei e tem consequências.
Os rendimentos pertencem ao inquilino
Definido onde o dinheiro fica, a lei responde de quem são os frutos: do inquilino.
O dispositivo estabelece que, na caução em dinheiro depositada em poupança, as vantagens dela decorrentes revertem em benefício do locatário por ocasião do levantamento da soma. Em linguagem simples: os juros e a correção da poupança são do inquilino, não do proprietário.
Assim, se a caução foi de um determinado valor e ficou aplicada por anos, o inquilino tem direito, ao final, ao valor original acrescido de todo o rendimento do período, e não apenas ao valor que entregou no começo.
O que acontece quando o proprietário não deposita em poupança
O descumprimento dessa regra não fica sem efeito. Quando o proprietário não deposita a caução em poupança e, ao final, devolve apenas o valor nominal, sem rendimentos, ele descumpre a lei.
O inquilino pode exigir a devolução do valor devidamente corrigido, como se estivesse em poupança durante todo o período, e a jurisprudência reconhece esse direito, condenando à restituição com correção monetária. A omissão do depósito não transfere ao inquilino o prejuízo: transfere ao locador o dever de recompor o que a aplicação teria rendido.
Caução em bens: uma alternativa com formalidade própria
A caução nem sempre é em dinheiro. A lei admite também a caução em bens móveis ou imóveis. Nesses casos, há formalidades específicas, como o registro da caução de bem imóvel, e a lógica dos rendimentos da poupança não se aplica da mesma forma.
De todo modo, a modalidade mais comum é a caução em dinheiro, e é a ela que se dirigem as regras de depósito e rendimento aqui tratadas.
O que fazer na prática
- No início do contrato, peça a comprovação de que a caução foi depositada em caderneta de poupança vinculada, em vez de simplesmente entregar o valor.
- Guarde o comprovante do valor pago e a cláusula do contrato que trata da caução.
- Confira se o valor exigido respeita o teto de três meses de aluguel. O excesso é questionável.
- Ao final da locação, exija a devolução do valor com os rendimentos, e não apenas o valor nominal.
- Se o proprietário não depositou em poupança e devolve sem correção, saiba que você tem direito à restituição corrigida.
- Diante de recusa ou devolução incompleta, procure orientação jurídica para pleitear o valor devido.
Considerações finais
A caução em dinheiro é, ao mesmo tempo, uma das garantias mais simples e uma das mais mal aplicadas da locação. A lei é enxuta e clara: no máximo três meses, depositada em poupança, com os rendimentos pertencendo ao inquilino. Conhecer essas três regras transforma um valor que muitos consideram “perdido” durante o contrato naquilo que ele sempre foi, um dinheiro do inquilino, apenas guardado, que deve voltar corrigido ao final.
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Nota legal: Este artigo tem caráter meramente informativo e não substitui a consulta jurídica individualizada. Cada situação possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado habilitado. A forma de depósito e a devolução da caução seguem a Lei do Inquilinato e as circunstâncias de cada contrato.
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