Morar em condomínio é, em essência, viver em uma microssociedade regida por suas próprias regras. Há a área que pertence exclusivamente a cada morador — o apartamento, a vaga de garagem, a área privativa — e há o conjunto de espaços comuns que pertencem indivisamente a todos: o hall, o playground, o elevador, a piscina, a portaria, a fachada. Sobre esse espaço comum se constrói uma rede densa de direitos, deveres, decisões coletivas e conflitos cotidianos.
E é justamente dessa convivência que nascem as principais demandas que chegam aos escritórios jurídicos: o vizinho que faz barulho excessivo, a multa aplicada de forma irregular, a obra que altera a fachada sem autorização, a assembleia conduzida fora das regras, o síndico que extrapola suas funções, o regimento interno que tenta impor restrições contrárias à lei.
Neste artigo, o Dr. Cláudio Boriola explica em linguagem acessível como o Código Civil estrutura o condomínio edilício, qual é a hierarquia entre Convenção, Regimento Interno e deliberações de assembleia, quais são os direitos e deveres do condômino, como o síndico atua e quais são os limites legais que nenhum condomínio pode ultrapassar — mesmo com aprovação da maioria.
A Base Legal do Condomínio Edilício
O condomínio edilício é a forma jurídica que regula edifícios e conjuntos residenciais ou comerciais em que coexistem unidades autônomas (apartamentos, salas, lojas) e áreas de uso comum. Sua disciplina legal está no Código Civil, arts. 1.331 a 1.358-A, complementada pela Lei 4.591/1964 (parte ainda em vigor relativa a incorporações) e, em casos específicos, por legislação estadual ou municipal.
A natureza jurídica do condomínio edilício combina duas dimensões:
- A propriedade exclusiva sobre a unidade autônoma (apartamento, sala, loja)
- A propriedade indivisa, em fração ideal, sobre o terreno e as áreas comuns
Essa fração ideal é o que aparece na matrícula do imóvel e determina, em regra, o peso do voto em assembleias e o rateio das despesas comuns.
A Hierarquia Normativa: Lei × Convenção × Regimento × Assembleia
Um dos pontos mais confundidos pelos moradores é a hierarquia das normas que regem o condomínio. Em ordem decrescente de força jurídica:
1. Constituição Federal e Lei (CC, Lei do Inquilinato, CDC, LGPD)
Nenhuma deliberação condominial pode contrariar a lei. Cláusulas que restrinjam direitos fundamentais, violem privacidade, discriminem moradores ou imponham restrições absurdas são nulas de pleno direito, ainda que aprovadas por unanimidade.
2. Convenção do Condomínio
Documento fundador, registrado em cartório (art. 1.333 CC). Disciplina o uso do edifício, direitos e deveres, forma de administração, quórum de assembleias. Para ser válida, exige assinatura de dois terços das frações ideais (art. 1.333). Sua alteração também exige 2/3 dos condôminos.
3. Regimento Interno
Detalha o cotidiano: horários de uso de salão de festas, regras da piscina, uso de elevadores, fluxo de mudanças, normas de barulho. Aprovação por maioria simples dos presentes em assembleia (salvo previsão diversa na Convenção).
4. Deliberações de Assembleia
Decisões pontuais sobre temas específicos, com quóruns variáveis conforme a matéria (CC arts. 1.341, 1.350, 1.352).
Princípio crucial: uma assembleia, ainda que unânime, não pode contrariar a Convenção — para isso, é preciso o quórum especial de alteração da Convenção. E nenhum dos três níveis abaixo da lei pode contrariar a lei.
Os Direitos do Condômino
O art. 1.335 do Código Civil estabelece os direitos básicos. Em linguagem prática:
Usar, gozar e dispor da unidade
O dono do apartamento pode morar nele, alugar, vender, doar, hipotecar. Restrições do condomínio sobre quem pode adquirir, alugar ou hospedar pessoas são, em regra, inválidas — afetam a propriedade plena. Recente jurisprudência tem afastado, inclusive, restrições genéricas a locações de curta temporada por aplicativos do tipo Airbnb, salvo quando previstas expressamente na Convenção.
Usar das partes comuns conforme sua destinação
Salão de festas, piscina, churrasqueira, área de lazer. O direito de uso é proporcional à fração ideal apenas para fins de rateio de despesas — no acesso, todos os condôminos têm direito igual. Cobrar taxa adicional pelo uso de áreas comuns, quando essas integram a unidade do condomínio, costuma ser ilegal.
Votar nas deliberações
Cada unidade tem direito ao voto. O voto é proporcional à fração ideal, salvo se a Convenção dispuser de outro modo. Mesmo o condômino inadimplente tem direito de participar da assembleia — a restrição do art. 1.335, III refere-se ao direito de voto, e ainda assim tem sido relativizada pela jurisprudência quando estão em discussão temas que afetam diretamente o inadimplente (como mudanças no critério de cobrança).
Receber prestação de contas
O síndico deve prestar contas anualmente (art. 1.348, VIII). O condômino tem direito de acessar documentação contábil, contratos firmados pelo condomínio, livros de assembleia, faturas, comprovantes de pagamento. Recusa em fornecer esses documentos pode gerar responsabilização do síndico.
Ingressar judicialmente para anular deliberações ilegais
Decisão de assembleia que contrarie a lei ou a Convenção pode ser anulada por meio de ação judicial. O prazo para questionar é de 5 anos, em regra (CC art. 206, §5º, I, aplicado por analogia em parte da jurisprudência), embora haja correntes que sustentem prazo decadencial diverso conforme a hipótese.
Os Deveres do Condômino
O art. 1.336 do CC enumera os deveres. Os principais:
Contribuir para as despesas
Pagar pontualmente a contribuição condominial fixada conforme a Convenção. O tema da inadimplência será aprofundado no artigo seguinte sobre como o condomínio pode cobrar dívidas e quais os limites legais.
Não realizar obras que comprometam segurança ou estética
Inclui não alterar a fachada (mesmo trocando a cor de uma esquadria visível externamente), não interferir em estruturas, paredes-mestras, instalações coletivas. A jurisprudência tem sido rigorosa: pinturas, fechamentos de varanda, instalação de ar-condicionado em local visível têm gerado decisões mandando reverter.
Dar à unidade a destinação prevista
Apartamento residencial não pode virar consultório com fluxo intenso de pacientes; loja não pode virar residência sem alteração da Convenção. A jurisprudência admite atividades profissionais discretas (home office, advocacia, consultoria) em apartamentos residenciais, desde que não alterem a destinação característica.
Não usar a unidade de modo que prejudique sossego, salubridade e segurança
É a base legal contra ruídos excessivos, odores fortes, lixo acumulado, atividades perigosas. Em muitos casos, soma-se à proteção do art. 1.277 do CC (perturbações entre vizinhos) — tema que merece artigo próprio na rota editorial do site.
Não alterar o uso de partes comuns
Estender roupa em janela voltada para a rua, ocupar área comum com objetos pessoais, instalar equipamentos privativos em paredes externas, mesmo “logo abaixo da janela”, é proibido salvo deliberação contrária.
O Síndico — Funções, Poderes e Limites
O síndico é o representante legal do condomínio, eleito em assembleia para mandato de até dois anos, com possibilidade de reeleição (art. 1.347 CC). Pode ser condômino, terceiro, pessoa física ou jurídica (síndico profissional).
O que o síndico pode fazer
Representar o condomínio ativa e passivamente em juízo, executar as decisões da assembleia, gerir as finanças (com prestação de contas), contratar fornecedores e funcionários, aplicar advertências e multas previstas em Convenção e Regimento, autorizar reparos de emergência.
O que o síndico NÃO pode fazer
- Decidir individualmente questões que dependem de assembleia (obras estruturais, alteração de Convenção, contratação de empréstimo, ações judiciais relevantes)
- Aplicar multas além das previstas na Convenção e no Regimento
- Reter documentos contábeis ou negar acesso a condôminos
- Beneficiar-se pessoalmente do cargo (contratar empresa própria sem licitação, receber comissões de fornecedores, usar áreas comuns em caráter exclusivo)
- Adotar medidas discriminatórias contra moradores
- Filmar áreas privativas ou monitorar comportamentos individuais fora dos limites da LGPD
O síndico que extrapola seus poderes pode ser destituído em assembleia convocada por um quarto dos condôminos (art. 1.349 CC) e, em casos de gestão ruinosa ou ato lesivo, responder civil e criminalmente.
Assembleias — Convocação, Quórum, Validade
A assembleia é o órgão soberano do condomínio. Para ser válida, exige:
Convocação formal
Edital escrito, com antecedência mínima prevista na Convenção (em regra, 8 a 15 dias), contendo pauta detalhada. Decisão tomada sobre tema não pautado é nula. Convocação verbal ou meramente afixada em mural sem registro de afixação pode ser questionada.
Quóruns mínimos
| Matéria | Quórum exigido |
|---|---|
| Decisões ordinárias (orçamento, prestação de contas, regimento) | Maioria dos presentes |
| Obras úteis (não essenciais) | Maioria dos condôminos |
| Obras voluptuárias (lazer, conforto adicional) | 2/3 dos condôminos |
| Alteração de Convenção | 2/3 dos condôminos |
| Mudança de destinação do edifício | Unanimidade |
| Destituição do síndico | Maioria absoluta dos presentes em assembleia convocada por 1/4 |
Ata válida
Registrada em livro próprio, assinada pelo presidente e secretário eleitos no início da assembleia. Erros materiais na ata podem ser corrigidos; vícios de forma podem invalidar deliberações.
Quando Procurar um Advogado?
Várias situações cotidianas exigem assessoria especializada — e quanto mais cedo, melhor:
- Convocação de assembleia com pauta restritiva ou suspeita de irregularidade
- Aplicação de multa cuja base legal o morador desconhece ou contesta
- Decisões de assembleia que parecem ilegais ou abusivas
- Obras irregulares de vizinhos que afetam sua unidade
- Conflito entre condôminos sobre uso de áreas comuns
- Síndico recusando prestação de contas ou documentos
- Necessidade de revisar Convenção desatualizada (muitas Convenções são dos anos 80, antes do atual Código Civil)
A Advocacia Boriola atua tanto na defesa de condôminos contra abusos do condomínio quanto na assessoria a síndicos e administradoras na gestão regular do edifício — incluindo redação e revisão de Convenções e Regimentos, condução de assembleias com validade jurídica garantida, e elaboração de pareceres sobre situações concretas que exijam análise técnica.
Nota legal: Este artigo tem caráter meramente informativo e não substitui a consulta jurídica individualizada. Cada situação possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado habilitado.
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