Recusa de entrega das chaves: a imobiliária pode cobrar aluguel enquanto exige reparos?

A devolução do imóvel e a apuração de danos precisam de registros próprios. Sair da casa sem formalizar a entrega pode prolongar o conflito.

A recusa de entrega das chaves, aqui entendida como a negativa do proprietário ou da imobiliária em recebê-las, costuma surgir no encerramento da locação. O inquilino desocupa o imóvel, mas ouve que as chaves só serão aceitas depois da pintura, de outros reparos ou da assinatura de um termo reconhecendo todos os danos apontados na vistoria.

Essa exigência merece análise. O locador pode discutir prejuízos atribuídos ao inquilino, mas isso não significa que possa prolongar a cobrança de aluguéis por qualquer divergência sobre o estado do imóvel.

O que a recusa de entrega das chaves muda na locação

A Lei do Inquilinato disciplina tanto a devolução quanto as obrigações de conservação. O contrato, sua duração, o aviso de encerramento e a efetiva disponibilização do imóvel precisam ser examinados em conjunto.

Em 2026, o STJ divulgou julgamento no qual afastou a responsabilidade dos fiadores por aluguéis posteriores à recusa injustificada de recebimento das chaves. O caso envolvia locação comercial por prazo indeterminado e condicionamento da entrega à concordância com a vistoria. A notícia oficial identifica o contexto da decisão.

A conclusão não dispensa a análise de cada contrato. Ela evidencia, porém, que uma discussão sobre reparos não deve servir automaticamente para impedir o encerramento da relação locatícia.

Vistoria não é autorização para cobrar qualquer reforma

A comparação entre a vistoria de entrada e a de saída ajuda a separar danos de desgaste normal. A legislação exige a restituição no estado recebido, ressalvadas as deteriorações decorrentes do uso normal.

Assim, uma porta quebrada e uma pintura naturalmente desgastada podem exigir avaliações distintas. Fotografias, datas, descrição dos ambientes e registros de problemas anteriores tornam a comparação mais segura.

Além disso, o orçamento unilateral não encerra a discussão sobre responsabilidade ou valor. É necessário verificar o dano, sua origem e a adequação do reparo exigido. Receber as chaves não significa, por si só, renunciar a uma cobrança fundamentada por prejuízos.

Exemplo: o inquilino discorda do laudo

Exemplo hipotético. Renata comunica o encerramento da locação e oferece as chaves na data combinada. A imobiliária exige que ela assine uma declaração reconhecendo a necessidade de substituir todo o piso. Renata discorda, pois a vistoria inicial já registrava marcas em vários cômodos.

Nesse caso, convém separar os acontecimentos: comunicação do encerramento, desocupação, oferta das chaves, recusa e discussão sobre o piso. Renata deve guardar o contrato, as duas vistorias, fotografias e a exigência apresentada.

Simplesmente deixar as chaves na caixa de correio pode gerar dúvida sobre o recebimento. Por outro lado, assinar um reconhecimento amplo apenas para conseguir encerrar o assunto pode prejudicar a discussão posterior. O documento precisa refletir o que efetivamente ocorreu.

Como documentar a recusa de entrega das chaves

Uma comunicação escrita deve identificar o imóvel, informar a desocupação e propor a entrega com data e local. Também é útil pedir confirmação de recebimento e a indicação formal dos motivos de eventual recusa.

Preserve especialmente:

• Contrato e aditivos.
• Aviso de encerramento e prova de recebimento.
• Laudos de entrada e de saída.
• Fotografias e vídeos identificáveis do imóvel vazio.
• Mensagens sobre a tentativa de entrega.
• Comprovantes de aluguéis, encargos e contas de consumo.

Conforme o caso, pode ser necessário avaliar a consignação das chaves. Trata-se de providência que exige enquadramento jurídico; abandonar o imóvel não produz necessariamente o mesmo efeito.

Aviso prévio e multa continuam relevantes

A recusa de entrega das chaves não elimina automaticamente obrigações anteriores. Na locação por prazo indeterminado, o aviso escrito previsto na lei precisa ser considerado. Já a saída antecipada durante prazo determinado pode envolver multa proporcional, ressalvadas as hipóteses legais pertinentes.

Portanto, existem perguntas diferentes: quando cessam os aluguéis, há multa pelo encerramento antecipado e existem danos indenizáveis? Misturar tudo em uma única cobrança dificulta a conferência.

Se o contrato possui garantia em dinheiro, o acerto de saída também pode envolver sua restituição ou compensação. Aprofunde esse ponto no texto sobre uso da caução nos últimos meses de aluguel.

Perguntas frequentes

Desocupar o imóvel já encerra o aluguel?

Não necessariamente. A restituição e sua prova são relevantes. Por isso, é importante formalizar a entrega ou a recusa, em vez de contar apenas com a mudança de endereço.

O proprietário perde o direito de cobrar reparos ao receber as chaves?

Não automaticamente. Ele pode apurar danos por via própria, desde que demonstre a responsabilidade e observe os documentos assinados.

O fiador fica liberado em qualquer recusa?

Não há resposta universal. A garantia, os fatos e a justificativa da recusa precisam ser examinados, inclusive à luz do precedente aplicável.

A recusa de entrega das chaves pede documentação organizada e análise do contrato. Para ampliar a compreensão, consulte também o artigo da Advocacia Boriola sobre direitos e deveres na locação.

Conteúdo informativo. Exemplo hipotético. A análise individual pode exigir medidas específicas para formalizar a devolução e discutir eventuais cobranças.