A cena é comum. O inquilino passa por um aperto financeiro, atrasa um ou dois aluguéis e propõe usar a caução para quitar aluguel: “desconta da caução que eu deixei”. Do outro lado, o proprietário às vezes faz o movimento inverso, e simplesmente considera a caução consumida pelo atraso, sem combinar nada. Os dois raciocínios têm uma parte de verdade e uma armadilha.
A caução realmente existe para garantir as obrigações da locação, e o aluguel é a principal delas. Usar a caução para quitar aluguel em atraso é possível, mas a forma e o momento de fazê-lo seguem regras, e ignorá-las gera conflito na hora da devolução.
Para que serve a caução
A caução é uma das modalidades de garantia locatícia previstas no art. 37, I, da Lei do Inquilinato, a Lei 8.245/91. Sua função é assegurar o cumprimento das obrigações decorrentes da locação, inclusive débitos que possam ser apurados na relação entre locador e locatário. Quando a caução é prestada em dinheiro, aplicam-se também as regras específicas do art. 38 da mesma lei.
A existência da caução permite que ela seja considerada na apuração das obrigações garantidas, mas isso não autoriza o locatário a substituir unilateralmente o pagamento mensal do aluguel pela garantia. O ponto jurídico relevante é distinguir a finalidade da caução do momento e da forma em que eventual compensação será realizada.
Garantia não é o mesmo que forma de pagamento
Aqui está a distinção que evita a maior parte dos conflitos. A caução é uma reserva de segurança, não uma conta corrente da qual se saca o aluguel mês a mês.
Enquanto o contrato está em vigor, o locatário continua obrigado a pagar pontualmente os aluguéis e encargos. Não há autorização legal para que ele, por decisão unilateral, simplesmente interrompa os pagamentos e determine ao locador que desconte os valores da caução. O inadimplemento pode produzir as consequências previstas na Lei do Inquilinato, inclusive cobrança e, conforme o caso, ação de despejo por falta de pagamento.
Do mesmo modo, o proprietário não deveria tratar a caução como pagamento antecipado consumível a cada atraso, sem acordo, porque isso desnatura a garantia e cria confusão sobre o que ainda resta ao final.
O uso da caução para quitar débitos costuma ocorrer, de forma mais clara e segura, no acerto final da locação, quando se apuram todas as pendências.
Usar a caução para quitar aluguel no acerto final
É no encerramento da locação que a caução cumpre seu papel de forma mais natural. Nesse momento, faz-se o levantamento de tudo: aluguéis e encargos em aberto, contas de consumo pendentes, multas contratuais devidas e danos ao imóvel que superem o desgaste natural.
No encerramento da relação locatícia, devem ser apurados os débitos efetivamente existentes e o valor da garantia, inclusive as vantagens decorrentes da caução em dinheiro. Havendo valores legitimamente abrangidos pela garantia, a caução poderá ser considerada no acerto de contas. Se houver saldo favorável ao locatário, deverá ser restituído; se os débitos superarem a garantia, a diferença poderá ser cobrada pelas vias cabíveis.
Esse acerto final é diferente de “ir descontando” a caução durante o contrato a cada mês de atraso, prática que costuma gerar litígio porque ninguém sabe ao certo, ao final, quanto ainda existe de garantia.
O acordo entre as partes
Locador e locatário podem, diante de uma situação concreta, formalizar uma composição sobre determinado débito e sobre a destinação da garantia, desde que o ajuste respeite a legislação e o contrato. Para evitar controvérsias, o documento deve identificar o débito abrangido, o valor atribuído à caução, eventual saldo remanescente e os efeitos do acordo sobre a continuidade da garantia.
A formalização protege os dois lados e evita que, no fim do contrato, cada parte tenha uma memória diferente do que foi combinado.
O risco de tratar a caução como “aluguel adiantado”
Vale um alerta que vale para toda a relação locatícia: a caução não é aluguel adiantado. Ela é garantia, com natureza, regras de depósito e destino próprios. Tratá-la como adiantamento, seja pelo inquilino que quer “morar de graça” ao final consumindo o depósito, seja pelo locador que a considera receita, distorce o instituto e costuma terminar em disputa.
O que fazer na prática
- Continue pagando o aluguel na data enquanto o contrato vigora. A caução não substitui a mensalidade.
- Se estiver em dificuldade, procure renegociar formalmente, e só use a caução para quitar débito mediante acordo escrito.
- Ao encerrar a locação, peça o acerto de contas discriminado: aluguéis, encargos, contas e danos, item a item.
- Guarde comprovantes de todos os pagamentos feitos, para não ter cobrado no acerto final algo que já foi quitado.
- Confira o saldo da caução com os rendimentos e exija a devolução do que sobrar, corrigido.
- Havendo retenção sem discriminação ou cobrança em duplicidade, procure orientação jurídica.
Considerações finais
A resposta à pergunta é: a caução pode cobrir aluguel em atraso, mas ela é uma garantia acionada de forma organizada, e não um crédito que o inquilino saca ou que o proprietário consome ao sabor de cada mês. Manter o pagamento em dia, formalizar qualquer uso da garantia e exigir um acerto de contas claro ao final são as atitudes que transformam a caução naquilo que ela deve ser: segurança para os dois lados, e não fonte de conflito.
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Nota legal: Este artigo tem caráter meramente informativo e não substitui a consulta jurídica individualizada. Cada situação possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado habilitado. O uso e a devolução da caução dependem dos termos do contrato e das circunstâncias de cada locação.
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