Resposta direta: sim. A dívida condominial pode levar à penhora e, em determinadas situações, à alienação judicial do próprio imóvel que originou os débitos, mesmo quando ele é utilizado como residência da família.
As cotas condominiais possuem natureza vinculada ao próprio imóvel, tradicionalmente denominada obrigação propter rem. O Código Civil estabelece que o adquirente da unidade responde pelos débitos do alienante perante o condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
A Lei 8.009/1990 protege, como regra, o imóvel residencial da entidade familiar contra penhora. Entretanto, o art. 3º contém exceções, entre elas a cobrança de impostos, taxas e contribuições devidas em função do próprio imóvel. A jurisprudência do STJ admite a constrição do bem por dívida condominial.
Em 2025 e 2026, o Superior Tribunal de Justiça também consolidou orientação relevante para imóveis financiados com alienação fiduciária: em execução de dívida condominial, pode ser possível penhorar o próprio imóvel que deu origem ao débito, e não apenas os direitos aquisitivos do devedor, observada a necessária participação processual do credor fiduciário.
A penhora, contudo, não significa que o imóvel será levado imediatamente a leilão. A execução possui etapas processuais, incluindo citação, possibilidade de pagamento, defesa, avaliação e atos expropriatórios. Dependendo do caso, também pode haver possibilidade de negociação ou quitação antes da alienação.
O que deve ser conferido? Planilha detalhada das cotas, atas e orçamento condominial, convenção, boletos, pagamentos já realizados, juros, multas, honorários, períodos cobrados e eventual existência de acordo anterior.
É especialmente importante conferir se o valor executado corresponde apenas às obrigações efetivamente vencidas e se todos os pagamentos realizados foram corretamente abatidos.
Se já houver penhora ou designação de leilão, os prazos processuais devem ser avaliados imediatamente, pois a demora pode reduzir as alternativas de defesa ou composição.
Aprofunde o tema: Condômino Executado por Dívida de Condomínio: Como se Defender e Proteger o Imóvel.
Fontes oficiais:
Lei 8.009/1990 — bem de família e exceções à impenhorabilidade
Código Civil — art. 1.345
STJ — REsp 2.102.753/PR: dívida condominial e penhora de imóvel alienado fiduciariamente
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Informação jurídica geral. A penhora, os sujeitos responsáveis e os meios de defesa dependem da titularidade do imóvel, da dívida cobrada e do estágio da execução.
Revisado em 12/09/2026.
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